Ещё два года назад слово «кредит» в Польше ассоциировалось с одной цифрой — «0%». Сегодня эта идея официально похоронена. Ставки прошли через пик и начали снижаться, а рынок жилья просто выдохнул. Что реально происходит в 2026 году — и как принимать решения без иллюзий.
3,75%
Базовая ставка NBP (апрель 2026)
5,5–6,5%
Реальная ипотека RRSO (рынок)
1,5%
Ставка по Pierwsze Klucze
+3%
Рост цен на жильё в год
Кредит 0%: красивая идея, которая не выжила
Программа «Kredyt 0%», которую так ждали в 2024–2025 годах, так и не вышла в обещанном виде. Правительство отказалось от неё сознательно — предыдущая программа «Bezpieczny Kredyt 2%» наглядно показала: субсидированные ставки не делают жильё доступнее, они разгоняют цены. Спрос резко вырастает, предложение не успевает — и квадратный метр дорожает быстрее, чем дешевеет кредит.
Что пришло на замену — Pierwsze Klucze
В 2025 году запустили программу «Первые ключи». Логика другая: государство субсидирует ставку до 1,5% годовых на первые 5 лет, разницу с рынком покрывает бюджет. Плюс — гарантия первоначального взноса от BGK до 100 000 злотых.
⚠ Ключевые ограничения программы
Только вторичный рынок — объект не моложе 5 лет, предыдущий владелец владел им не менее 3 лет. Максимальная цена — около 11 000 злотых/м² в крупных городах. Большинство новостроек в центре Варшавы и Кракова в этот лимит не вписываются.
Вывод: программа работает, но нишевая. Нужна новостройка в центре — Pierwsze Klucze не ваша история. Рассматриваете вторичку с адекватной ценой — считайте внимательно, выгода реальная.
✈️
Telegram-канал
Ипотека в Польше — без воды и без иллюзий
Разбираем ставки, программы и рынок жилья. Новые материалы — сразу в ленту.
Ставки NBP: где дно и стоит ли ждать
В марте 2026 года NBP снизил базовую ставку до 3,75% — минимум с марта 2022 года. С пика 2023 года ставка суммарно упала на 300 базисных пунктов. На апрельском заседании её оставили без изменений: инфляция разогналась до 3% из-за подорожания топлива, регулятор взял паузу.
Прогноз аналитиков на конец 2026
Большинство экономистов ожидают ещё 25–50 базисных пунктов снижения. Диапазон 3,25–3,5% — скорее всего, нижняя точка цикла. До «дешёвых денег» нулевых рынок не вернётся.
Реальная ставка по ипотеке (RRSO) сейчас: 5,5–6,5%. Это ощутимо ниже 9% в 2023-м — но ждать дальнейшего обвала значит рисковать тем, что рост цен на квартиру съест всю «экономию» на ставке.
Что с ценами на жильё
Двузначного роста цен, как в 2022–2023 годах, больше нет. Первичный рынок в 2026 году растёт примерно на 2–3% в год — вровень с инфляцией. Рынок стабилизировался, но не остановился.
На вторичке живее: именно туда направлены льготные программы, и именно там конкуренция среди покупателей выше. Быстрее всего дорожают Воля и Прага-Пулноц в Варшаве, Подгуже в Кракове, Вжещч в Гданьске.
Главная ловушка «ожидания»
Если квартира дорожает на 3% в год, а вы платите аренду и ждёте снижения ставки ещё на 0,5% — математика часто оказывается не в вашу пользу. Считайте совокупные потери, а не только ставку.
Брать или ждать: таблица решений
| Ваша ситуация | Вердикт | Логика |
|---|---|---|
| Есть 20% взноса + стабильный доход | ✅ Брать сейчас | Ставки на минимуме за 4 года, выбор квартир больше чем будет после новых субсидий |
| Подходите под лимиты Pierwsze Klucze | 🔵 Ждать субсидию | 1,5% против 5,5–6,5% рыночной — это сотни злотых разницы каждый месяц |
| Покупка ради сдачи в аренду | 🟡 Считать тщательно | Доходность упала, конкуренция высокая. ROI нужно считать честно с реальной ставкой и налогами |
| Хотите ждать ставки ниже 3% | 🔴 Не ждать | Аналитики считают 3,25–3,5% нижней точкой цикла. Этот сценарий маловероятен |
Три вопроса перед решением
- Подходите ли вы под условия Pierwsze Klucze? Проверьте: вторичный рынок, лимит ~11 000 злотых/м², первая покупка в жизни.
- Есть ли 20% взноса или нужна гарантия BGK? Во втором случае — только через программу.
- Если инвестиция под аренду — посчитан ли ROI с учётом ставки 6%+, налогов и реальной загрузки объекта?